Mieszkanie na pokoje w sercu Woli, blisko tramwaju

W modelu podnajmu gwarantujemy 5% lub 6% rocznie, w zależności od mieszkania i scenariusza. Obie opcje są możliwe, ale nie w każdym mieszkaniu. Stopę zwrotu znasz przed zakupem, bo czynsz jest zapisany w umowie. Dla tego mieszkania karta przewiduje 6,00% w podnajmie (6 pokoi) i 5,00% w podnajmie (5 pokoi).

Z punktu widzenia inwestora firma Dobrego Najmu staje się długoterminowym najemcą. Przez 5 lat trwania umowy podnajmu nie ma czegoś takiego jak pustostan, bo to my jesteśmy najemcą: czynsz płynie do Ciebie niezależnie od tego, czy pokoje są wynajęte i jaki akurat jest sezon. Kupujesz w komforcie, w którym znasz nie tylko cenę zakupu i remontu, ale też dokładne przychody przez przynajmniej pierwszych 5 lat najmu, bo na tyle podpisana jest umowa podnajmu.

W podnajmie działa ciekawe połączenie: Twój najemca jest jednocześnie profesjonalną firmą zarządzającą najmem. Z jednej perspektywy to najemca zobowiązany do wypłaty czynszu. Z drugiej to firma, która dba o to mieszkanie: pilnuje, żeby było w pełni zadbane, żeby panował spokój i przestrzegany był regulamin, a czynsze bezpiecznie płynęły od najemców do właściciela. Ty nie zajmujesz się niczym.

Najprościej pokazać to na przykładzie pralki. Gdy w mieszkaniu w podnajmie psuje się pralka, jej naprawa jest kosztem po naszej stronie: przez 5 lat umowy nie dokładasz do mieszkania nic ponad to, co wpisane w kartę. W klasycznym zarządzaniu jest inaczej: koszty napraw w pierwszej kolejności pokrywamy z kaucji i obowiązkowego ubezpieczenia OC najemcy, ale gdy się nie da, obciążają właściciela. W podnajmie to ryzyko w całości przejmujemy my.

Ten czas jest technicznie niezbędny na przeprowadzenie całego procesu: generalny remont z wymianą instalacji, nowy podział na pokoje, nowe łazienki i kuchnia, pełne wyposażenie i dekoracje, dokumentacja, opisy marketingowe i zdjęcia, wreszcie komercjalizacja, czyli wynajęcie pokoi. Jeśli cokolwiek po naszej stronie się przedłuży, to nasz problem: czynsz i tak zaczynamy wypłacać w gwarantowanym terminie.

Najem prywatny rozliczasz ryczałtem: 8,5% przychodu, a od nadwyżki ponad 100 tys. zł rocznie 12,5%. Mieszkanie zostaje w majątku prywatnym, niezależnym od biznesu, co ułatwia i kredytowanie, i ewentualną sprzedaż. W podnajmie masz przy tym jednego najemcę i jedną kwotę czynszu, więc rozliczenie jest proste. W karcie mieszkania pokazujemy czynsz po podatku, policzony właśnie na ryczałcie.

Scenariusz wyjścia masz zaplanowany od początku. Po adaptacji Twoje mieszkanie ma operatora, udokumentowaną historię przepływów i policzalną rentowność, więc jest produktem dla kolejnego inwestora. Gdy zechcesz sprzedać, wystawiamy je do naszego newslettera inwestorów i do bazy właścicieli, z którymi już pracujemy, bez prowizji pośredników. Cały czas szukamy inwestorów, więc docieramy dokładnie do osób, które takie mieszkania kupują.

Czynsz jest corocznie indeksowany o wskaźnik CPI podawany przez GUS w pierwszych dniach stycznia i obowiązuje od początku nowego roku kalendarzowego. Pierwsza indeksacja następuje po pierwszym pełnym roku kalendarzowym obowiązywania umowy podnajmu. Twój przychód nie stoi w miejscu, gdy rosną ceny.

Nie chwalimy się publicznie danymi naszych inwestorów i nie opowiadamy na lewo i prawo o przeprowadzonych przez nich inwestycjach. Twoja inwestycja pozostaje Twoją prywatną sprawą.

To połączenie profesjonalnego najemcy i profesjonalnego zarządzającego w jednym. Twoim najemcą jest firma z ponad 1500 pokojami w Warszawie, obecna na rynku od 2016 roku: podmiot, który płaci czynsz jak najemca i jednocześnie zawodowo dba o mieszkanie jak operator. Zamiast przypadkowej osoby z ogłoszenia masz po drugiej stronie firmę.

Krok po kroku, na przykładzie wariantu 6 pokoi w modelu zarządzania. Przychód: 6 pokoi po 1400 zł plus ryczałt za media 450 zł od osoby. Od tego odejmujemy pełne koszty utrzymania mieszkania (opłaty do spółdzielni, internet, energię, wodę, bufor na sprzątanie i naprawy) oraz koszt zarządzania, czyli 18% przychodu. Zostaje czynsz dla inwestora: 7 103 zł miesięcznie przed opodatkowaniem, co w skali roku daje 8,00% od całkowitego nakładu 1 071 363 zł. Ta sama kalkulacja przed kosztem zarządzania daje 10,02%. W modelu podnajmu czynsz gwarantowany 5 357 zł daje 6,00% niezależnie od obłożenia. ROI liczymy zawsze od całkowitego nakładu inwestycyjnego, czyli wszystkich kosztów łącznie z remontem, prowizją i notariuszem, a nie od samej ceny zakupu. Wszystkie trzy wartości znajdziesz wyżej przy każdym scenariuszu, razem z czynszami po podatku. To prognozy oparte na założeniach z karty mieszkania; gwarantowany jest wyłącznie czynsz w podnajmie.

Całkowity nakład inwestycyjny to od 1 060 615 do 1 071 363 zł w zależności od scenariusza. W środku: przewidywana cena zakupu 800 000 zł (ofertowa to 850 000 zł, zakładamy negocjację), remont z pełnym wyposażeniem 185 715 zł lub 196 463 zł (5 lub 6 pokoi), prowizja za zorganizowanie inwestycji i remontu 40 000 zł oraz PCC, pośrednik i notariusz razem 34 900 zł. Nie musisz mieć całej kwoty w gotówce: typowy wkład własny przy kredycie hipotecznym to 20%, więc na start potrzebujesz gotówki około 20% całkowitego nakładu inwestycyjnego, czyli około 214 tys. zł, plus zdolności kredytowej na resztę. Bank kredytuje też remont; z wyposażeniem bywa różnie, dlatego wniosek warto składać z doradcą kredytowym, który wie, jak to opisać.

Podnajem działa jak lokal wynajęty sieci sklepów: naszym najemcą jest firma Dobrego Najmu, na umowie na czas określony, na 5 lat, z prawem podnajmowania pokoi lokatorom końcowym. Czynsz (tu 5 357 zł przy 6 pokojach) płacimy niezależnie od obłożenia, a naprawy i eksploatacja są po naszej stronie. Zarządzanie daje wyższy zwrot (tu 7 103 zł, czyli 8,00%): rozliczamy realny przychód z pokoi, pobieramy 18% przychodu za pełną obsługę, a umowa jest bezterminowa z 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Wybór zależy od tego, czy wolisz wyższy zwrot, czy pewność stałego przelewu przez 5 lat.

Tak. Pełna własność i uregulowana księga wieczysta pozwalają finansować zakup kredytem hipotecznym. Bank sfinansuje też remont; przy wyposażeniu banki różnie podchodzą do tego, co jest trwale związane z mieszkaniem, dlatego wniosek warto opisać z fachowcem. Jeśli szukasz godnego polecenia doradcy kredytowego, służymy pomocą i chętnie polecimy: współpracujemy z doradcą, który zna aktualne oferty banków i prowadzi naszych inwestorów od zdolności po uruchomienie środków. Na rozmowie zestawiamy ratę kredytu z czynszem dla Twojego wkładu i wybranego scenariusza, żebyś widział pełny bilans przed decyzją.

Wszystko, co prowadzi mieszkanie od stanu z dnia zakupu do stanu w pełni gotowego do wynajęcia. Konkretnie: podział na pokoje, remont kuchni i łazienki, nowe WC, meble na wymiar własnej produkcji (łóżka, szafy, biurka), pełne AGD, kompletne wyposażenie kuchni aż po talerze i garnki, elektroniczny zamek wejściowy, dekoracje, a do tego wywiezienie starych rzeczy, sesja zdjęciowa, wirtualny spacer i materiały marketingowe pod wynajem. Remont prowadzi nasza własna ekipa, która czeka w blokach startowych na akt notarialny. Kosztorys widzisz przed decyzją, a cena remontu z karty jest stała: jeśli wyjdzie drożej, różnica jest naszym kosztem, nie Twoim.

Profil najemcy to młoda osoba, która chce tanio zamieszkać, najczęściej studenci. Około 80% naszych najemców to obcokrajowcy, w ostatnich latach głównie z Azji Południowej, przede wszystkim z Indii. Pozyskujemy ich, zanim przyjadą do Polski: pokój rezerwują jeszcze w swoim kraju, przez agencje studenckie, biura promocji uczelni i nasz własny portal, więc nie walczymy o najemcę na portalach ogłoszeniowych. Umowy podpisujemy zwykle na rok, bo studenci przyjeżdżają na roczny kontrakt. Warunkiem umowy jest kaucja i wykupione ubezpieczenie OC najemcy, a dodatkowo każdego najemcę ubezpieczamy na wypadek szkód do 50 000 zł. Opiekujemy się też przyjezdnymi: od dokumentów pod wizę po odbiór przylatujących w środku nocy.

Trzy fakty. Po pierwsze, cegła to materiał o wyjątkowej trwałości i bardzo dobrych właściwościach termicznych, a budynki z tego okresu stoją w Warszawie od ponad siedemdziesięciu lat bez problemów konstrukcyjnych. Po drugie, Nowolipie to historyczna część Woli z doskonałą komunikacją tramwajową i autobusową oraz rosnącym popytem na wynajem pokojowy. Po trzecie, metraż 58 m² na ostatnim piętrze kamienicy daje elastyczność podziału na 5 lub 6 pokoi przy zachowaniu komfortu najemców.

W naszym portfelu ponad 1500 pokoi w Warszawie obłożenie utrzymuje się powyżej 90%. Te pokoje działają jak czujniki rynku: na bieżąco widzimy realne stawki i rotację w każdej dzielnicy. Pokoje wystawiamy wszędzie naraz: portale ogłoszeniowe, własna baza, agencje studenckie, biura promocji uczelni, social media oraz program przedłużeń i poleceń. A jeśli wybierzesz podnajem, ryzyko pustostanu w ogóle Cię nie dotyczy: czynsz gwarantowany płacimy niezależnie od obłożenia, bo to my jesteśmy Twoim najemcą.

My, od początku do końca: marketing pokoi, umowy z najemcami, kaucje i ubezpieczenia, comiesięczne rozliczenia, regularne kontrole mieszkania, naprawy i windykacja. Po Twojej stronie zostają trzy rzeczy: wybrać mieszkanie, sfinansować zakup i odbierać przelewy.

Najprościej pokazać to na przykładzie pralki. W podnajmie zepsuta pralka to nasz koszt i nasz problem, Ty tego nawet nie zauważysz. W zarządzaniu koszty napraw w pierwszej kolejności pokrywamy z kaucji i obowiązkowego ubezpieczenia OC najemcy, dopiero w ostatnim kroku obciążają właściciela. Mieszkania mamy przy tym wystandaryzowane: te same panele, wymienne fronty szafek i meble własnej produkcji, więc naprawy są szybkie i tanie, a nasz serwis jeździ po mieście z własnym magazynem części. Kilka pokoi to też dywersyfikacja: masz 5 lub 6 źródeł przychodu zamiast jednego.

Zwykle od 3 do 5 miesięcy, licząc od zakupu. Ten czas jest technicznie niezbędny na cały proces: generalny remont z wymianą instalacji, nowy podział na pokoje, nowe łazienki i kuchnia, pełne wyposażenie i dekoracje, dokumentacja, zdjęcia i opisy marketingowe, wreszcie komercjalizacja, czyli wynajęcie pokoi. Ekipa remontowa czeka w blokach startowych na akt notarialny, więc nie tracimy ani tygodnia. W pakiecie gwarancji podnajmu masz zapisane: pierwszy czynsz najpóźniej 5 miesięcy od rozpoczęcia remontu, nawet gdyby coś po naszej stronie się przedłużyło.

40 000 zł: stała, niezależna od mieszkania, jawnie wpisana w kartę i wliczona w podany nakład. Płatność jest podzielona na pół: 20 000 zł po ostatecznym akcie zakupu mieszkania i 20 000 zł przy przekazaniu mieszkania gotowego do wynajmu. Dopóki nie kupisz, nie płacisz nic. W zamian dostajesz cały proces: selekcję (przeglądamy 40 do 60 ofert, żeby polecić jedną), negocjację ceny, organizację zakupu, remont z adaptacją i przygotowanie mieszkania do najmu.

W kalkulacji rentowności uwzględniamy pełne koszty: opłaty do spółdzielni razem z centralnym ogrzewaniem, internet, energię, wodę oraz bufor na sprzątanie i naprawy. Przy 6 pokojach to łącznie 1 999 zł miesięcznie, przy 5 pokojach 1 824 zł. Od najemców pobieramy ryczałt za media 450 zł od osoby. Wszystkie czynsze dla inwestora podane na tej stronie są już po odjęciu tych kosztów.

Scenariusz wyjścia planujemy od początku, bo to jedno z najważniejszych pytań inwestora. Po adaptacji Twoje mieszkanie zmienia charakter z konsumpcyjnego na inwestycyjny: jest podzielone na pokoje, ma operatora, udokumentowaną historię przepływów i policzalną rentowność, więc staje się produktem dla kolejnego inwestora. Gdy zdecydujesz się sprzedać, oferujemy je naszej sieci inwestorów i właścicielom, z którymi już pracujemy, bez prowizji pośredników (to jedna z 10 gwarancji). Alternatywnie można przywrócić klasyczny układ mieszkania i sprzedać na wolnym rynku. Przez cały czas jesteś właścicielem mieszkania, nie udziałów w żadnej spółce, więc decyzja zawsze należy do Ciebie.

Po 5 latach jest naturalny punkt kontrolny: obie strony mogą usiąść i porozmawiać o warunkach. Co do zasady chcemy umowy przedłużać, bo zależy nam, żeby portfel mieszkań pod naszą opieką rósł. Punktem wyjścia do rozmowy jest czynsz z ostatniego roku, czyli już po corocznych indeksacjach. Możesz też przejść na model zarządzania (umowa bezterminowa z 3-miesięcznym wypowiedzeniem) albo zdecydować się na sprzedaż. Nic nie przedłuża się automatycznie.